Как сохранить и приумножить деньги или инвестиции в недвижимость

Бурный рост стоимость 1 кв. метра жилья начался еще в 2020 году, когда в виде мер поддержки президент России снизил процентную ставку по ипотеке до рекордных 5-6 %. В 2021 году тенденция продолжилась, на фоне рекордно низких процентных ставок на депозиты в банках и пандемии инвесторы ищут наиболее стабильные активы.

Стратегии инвестирования в недвижимость

Существует несколько основных стратегий инвестиции в недвижимость, которые позволят обеспечить безбедную старость. Рассмотрим основные стратегии:

1. Наличными со сдачей в аренду;
2. Наличными с целью перепродажи через 5 лет;
3. В ипотеку с целью сдачи в аренду;
4. Покупка апартаментов в здании отельного типа с передачей управления в УК;
5. Приобретение «нехорошей» квартиры с целью перепродажи;
6. Вложения в паи инвестиционного фонда.

Покупка квартиры за наличку с целью сдачи в аренду: плюсы и минусы

На первый взгляд все просто, приобретается квартира в удобном для сдачи районе, проводится мелкий косметический ремонт, закупается недорогая мебель и техника. Вскоре объект уже на сайте аренды недвижимости.

Из достоинств этого подхода – простота, все выглядит прозрачным и простым. Всегда можно жить самостоятельно или подарить детям, недвижимость не пропадет.

Из недостатков – крупные первоначальные вложения и длительный период окупаемости, а также риски связанные со сдачей квартиры. Чтобы приобрести студию в Москве в 2021 году нужно иметь не менее 6-7 млн. рублей, при этом при средней стоимости аренды в 25-30 тыс. руб./мес. Квартира будет окупаться 19,5 лет и только потом начнет приносить реальный доход. Для сравнения, если вложить эти же деньги в банк, разбив их по счетам своих родственников, то можно заработать 350 тыс. в год или 30 тыс. в месяц. Разница лишь в том, что квартира – это актив, она, конечно, может упасть в цене, но ее все-равно можно будет продать, а деньги могут резко обесцениться, как это уже было в истории страны.

Риски, связанные с арендой есть всегда, в любой момент что-то может пойти не так, арендаторы забудут выключить воду, перекрыть газовую конфорку или подерутся с соседями, а это все издержки.

Покупка квартиры за наличку с целью перепродажи через 5 лет

Данный вариант уже намного интереснее с точки зрения инвестиционной привлекательности. На этапе котлована или проекта новостройки стоят на порядок дешевле, по мнению РБК разница в цене составляет от 27 до 55 %. Например: квартира, купленная на этапе закладки фундамента по стоимости 5 млн. рублей через 5 лет может быть продана уже за 7,5 млн. рублей. Получается, что чистый доход составит 2,5 млн. рублей или по 500 тыс. за каждый год.

Почему нужно ждать 5 лет? Это минимальный срок после продажи квартиры без уплаты НДФЛ, иначе придется отдать государству 13 % от полученной прибыли (325 тыс. рублей с суммы в 2,5 млн.).
Следует внимательно выбирать застройщика, истории, где дольщики десятилетиями не могут получить ни своих квартир, ни денег, к сожалению, не редкость. При выборе такого жилья, лучше обратиться к специалистам по рынку недвижимости. Такие специалисты не только выберут наиболее надежный объект, но также помогут его в будущем продать дороже.

Покупка квартиры в ипотеку с целью сдачи в аренду

Вариант с ипотекой с последующей сдачей напоминает самый первый вариант инвестирования, но рисков еще больше, окупаемость еще ниже. Рассмотрим на примере: Квартира была куплена в ипотеку, при этом 20 % было вложено наличными (стандартные условия большинства банков), а остальная сумма 5,6 млн. была взята в ипотеку на 20 лет. При ставке по «семейной» ипотеке в 5% (актуально на момент написания статьи) ежемесячный платеж составит 37 тыс. рублей.

Даже если сдавать квартиру в аренду за 30 тыс. ежемесячно все 20 лет (что практически невозможно), придется подождать еще 8 лет, чтобы окупить первоначальный платеж в 1,4 млн. и разницу в ежемесячных платежах, которая за 20 лет составит 1,6 млн. руб.

Покупка апартаментов в здании отельного типа с передачей управления в УК

Данный вариант инвестирования подойдет для тех, кто хочет сдавать квартиру в аренду, но совершенно не хочет общаться жильцами его квартиры, а уж тем более, платить налоги и решать какие-то вопросы жильцов.
Из достоинств такого инвестирования можно выделить меньшую рыночную стоимость, она ниже на 20 %, также это здание будет числиться в нежилом фонде. Управление активом можно будет передать управляющей компании за небольшой процент от дохода, но это намного проще, чем заниматься всем самому.

Такие дома часто строятся в центральных районах города, что только увеличит их популярность для арендаторов и туристов. Заработок от таких инвестиций имеет свою сезонность, если летом можно будет заработать до 80-100 тыс. в месяц, то осенью или весной 25-30 тыс. Таким образом, ежегодный доход составит 450-550 тыс.
Среди недостатков можно выделить повышенные тарифы ЖКХ, они больше на 15 %, а также невозможность прописаться в таком жилье из-за того, что квартира будет числиться в нежилом фонде.

В целом, вариант неплохой, но, опять таки, нужно внимательно изучить рынок, причем не только рынок квартир подобного типа, но и будущий рынок сдачи апартаментов с учетом доступности и привлекательности района и самого здания.

Покупка «нехорошей квартиры» с целью перепродажи

Квартиры бывают разные, очень часто встречаются варианты с долгами или в отвратительном состоянии. Такие объекты вызывают небольшой интерес у обычных покупателей, но это настоящий кландайк для опытного инвестора.

Из-за долгов, чья сумма может достигать до 50 % от стоимости самой квартиры или внутреннего ее состояния хозяева готовы согласиться на любую цену, лишь бы продать ее поскорее. Такие квартиры часто покупаются с серьезной скидкой, которая не только перекрывает все долги и стоимость восстановительных работ, но и дает до 10 % сверху к текущей рыночной стоимости.

Самый большой риск здесь юридический, стоит нанять опытного юриста для анализа долговой нагрузки по всем собственникам.

Инвестиции в недвижимость – вложения в паи инвестиционного фонда

Паи, ПИФ-ы – инструменты биржевого инвестора. Инвестор приобретает долю в фонде, который владеет определенной квартирой, таким образом, инвестор становится долевым собственником этой квартиры, но без возможности в нее заехать или сделать в квартире ремонт.

ПИФ-ы недвижимости – закрытый фонд, попасть в список участников можно имея от 300 тыс. до 1 млн., но забрать их до момента закрытия фонда невозможно, останется только терпеливо ждать. Из бонусов – ежегодные дивиденды. Кроме того, за пользование фондом, придется платить, а от надежности и честности учредителей зависит и доходность.

Последнее исправление: 20.09.2022