Ипотека – это обязательство, которое мы берем на себя на протяжении многих лет. Хотя процедура получения ипотеки требует многих формальностей и занимает достаточно времени, что дает нам много времени подумать обо всех преимуществах предложения, бывает, что мы попадаем в банковские ловушки, расставленные для нас банкирами. Вот несколько уловок и особенности ипотеки.
Низкая маржа по кредиту
При поиске кредита, для ипотеки, мы обращаем внимание на процентную ставку. Поэтому банки предлагают льготную ставку по кредиту. Уловка заключается в том, что снижение ставки действительно в течение определенного периода времени, например, год или два с момента подписания контракта. Потом процентная ставка выше.
В случае такой акции стоит проверить, что общая стоимость кредита не будет выше, чем если бы вы выбрали стандартное предложение процентной ставки в другом банке. Тем более, что пониженная процентная ставка часто влечет за собой обязательство поддерживать дополнительный продукт (кредитную карту или банковский депозит с определенной суммой сбережений).
Маржа банка и LIBOR
Процентная ставка по кредиту состоит из двух элементов. Это маржа банка и рыночная ставка LIBOR и EURIBOR (для кредитов в иностранной валюте). LIBOR и EURIBOR меняются со временем. Эти показатели определяют стоимость, по которой банки ссужают друг другу деньги. Маржа банка обычно постоянна на протяжении всего срока действия контракта. Чаще всего потому, что банк дает себе возможность временно ее увеличить (например, когда мы не переводим зарплату напрямую на банковский счет).
Поэтому обратите внимание, в каких случаях может измениться банковская маржа. Иногда процентная ставка по кредиту зависит от решения правления банка. С этой опцией вы не можете предсказать, сколько вы заплатите за ссуду. Если, например, изменятся процентные ставки (а вместе с ними LIBOR), процентная ставка по вашему кредиту может остаться неизменной.
Особенности ипотеки – Сборы и комиссии
Ипотечный договор заключен на много лет. Хотя таблицы комиссий относятся к периоду подписания кредитного договора, может случиться так, что банк захочет изменить размер комиссии, например, за конвертацию кредита или досрочное погашение. Даже если вам не выставят счет за эти действия изначально, это не значит, что они не будут выставлены позже. Так что с самого начала хорошо знать об этом. Лучше всего указать в кредитном договоре, при каких условиях может меняться таблица комиссионных.
Страхование ипотеки
На рынке много банков, которые не берут комиссию за выдачу кредита. Однако это не означает, что они настолько добродушны и отказываются от заработка. Вместо этого они предлагают различные виды страхования, такие как страхование от безработицы, страхование жизни или страхование гражданской ответственности. Хотя такое страхование не является обязательным, если мы не заключим такой договор, банк оставляет за собой право повысить ставку по кредиту.
Что немаловажно, в этом случае нам придется «поддерживать» страховку до конца кредитного договора. В противном случае у банка тоже будет повод для повышения процентной ставки. Если у вас есть выбор между выплатой комиссии или страховкой, обычно лучше выбрать страховку. Комиссия – это «чистый платеж», в случае страхования мы всегда можем рассчитывать на любую защиту.
Промежуточное страхование
В случае ипотечного кредита банки используют так называемое промежуточное страхование. Оно защищают банк на протяжении всего периода от подписания договора до заключения ипотеки. Часто бывает, что мы не только платим дополнительную комиссию за эту страховку, но и банк повышает на это время процентную ставку.
Стоит знать, что если сделана запись в ипотеке, не забудьте как можно скорее предоставить в банк соответствующее подтверждение. В интересах клиента подтвердить запись в ипотеке. В противном случае банк будет взимать повышенную процентную ставку до тех пор, пока не получит документ об оформлении ипотеки.
Ипотечный кредит траншами
Если нас интересует кредит на строительство недвижимости, обычно он будет выплачиваться траншами. При этом стоит помнить, что перед тем, как банк выплатит следующую часть кредита, вам необходимо будет выполнить определенные формальности. Заемщик должен прислать фотографии инвестиции в недвижимость или сообщить в банк, что он может отправить представителя для проверки. Также может случиться так, что первая часть кредита выплачивается на покупку недвижимости, а вторая часть – на ее отделку.
И здесь часто может возникнуть проблема. Вторую часть банк оплатит только после того, как мы представим нотариальный акт, подтверждающий право собственности на квартиру. Между тем практика показывает, что ключи от квартиры девелоперы сдают раньше, до завершения всех формальностей. И хотя квартиру уже можно использовать, этого сделать нельзя, потому что банк не выплачивает средства по кредиту.
Ипотечный перевод
Еще одной ловушкой может стать передача ипотечного договора. Давайте учтем ситуацию, когда мы хотим передать ипотеку в другой банк и получить дополнительные средства. Вы должны знать, что это произойдет не очень быстро. Чаще всего банк сначала выплачивает старую ссуду, и только при аннулировании ипотеки выплачивает дополнительные средства. Это может задержать весь процесс финансирования на несколько недель.
Спред, то есть курсовая разница
Хотя популярность кредитов в иностранной валюте снижается, нельзя забывать о спреде. Это разница между курсами покупки и продажи валюты. В первую очередь это влияет на стоимость кредита. Кстати, также стоит обратить внимание на сумму рассрочки, которая обязательно будет представлена во время встречи с консультантом банка. В такой ситуации всегда спрашивайте, учитывается при этом курсовая разница. Бывает, что советник представляет такую сумму как 1: 1 без учета спреда. А это снижает сумму рассрочки, которую вы заплатите.
Помнить:
У банка есть много возможностей увеличить предложив вам ипотеку. Низкие процентные ставки и даже нулевая комиссия не гарантируют, что финансирование будет самым дешевым на рынке. Не бойтесь регулярно следить за банковским предложением и при необходимости переводить ссуду в другой банк.
Последнее исправление: 20.09.2022
